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香港如何应对烂尾楼风险

  • 发布时间:2022-07-20 20:27:32
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  香港如何应对烂尾楼风险内地商业地产的发展历程,一路以来都是以香港楼市作为借鉴,无论是土地批租制的推出,还是商品房预售制的建立,概莫能外。近期爆出的停贷风波愈演愈烈,甚至有网红经济学家呼吁废除预售制,但烂尾楼问题的症结在哪里,也许我们需要从香港“楼花”制度的沿革中寻找答案。

  二战结束后,香港住宅损毁严重,加之大量移民涌入,彼时私楼只接受整栋全款购买,社会基层只能居住于简易木屋内,港人称之为徙置区,其卫生环境堪忧,且存在安全隐患。也因此,增加房屋供给及降低购房门槛成为解决民生问题的当务之急。在此背景下,爱国商人于1954年首创“卖楼花”及分期付款的供楼方式。

  卖楼花其实就是预售制的雏形,发展商在动工前先收取订金,用于项目工程的启动,余款则分期支付。这种方式极大缩短了房企资金回笼周期,也减轻了买房者的上车负担。但随着香港楼市的蓬勃发展,坊间炒卖楼花几近疯狂,直接导致了上世纪六十年代的地产金融危机,一大批地产商倒闭。

  这一时期最出名的烂尾楼当属鲗鱼涌的“怪兽大厦”,楼盘规划时原名为“百嘉新邨”,但发展商因楼花挤兑而跑路,其后由五间地产公司合作接力,改为海山楼、海景楼、福昌楼、益发大厦及益昌大厦等五座唐楼。2014年上映的《变形金刚4》在此取景,“怪兽大厦”遂成为网红打卡地。

  其后港英政府也曾打压楼花炒卖行为,但预售制度还是存在漏洞。直到2003年,均来集团旗下茵翠豪庭及爱琴湾双双爆出烂尾。特区政府借此契机,推动了《预售楼花同意书》制度的建立及《一手销售条例》的完善,从资质背书、资金监管及买方保障三方面加强了预售制度的管理。

  资质背书方面,发展商在申请预售时要做出两项保证:一是确保地价已全数支付,二是要证明自身有财力支付建筑费用。特别是后者,发展商往往需要通过“建筑按揭”或“银行承诺书”的方式,获得银行或财务公司的担保。一旦发展商没有能力支付建筑费,会由金融机构支付余下建筑费,直至整个建筑期完成。

  资金监管方面,当楼盘开始预售,买家订金会存放在律师楼的信托户口。发展商在完成一定工序后,经过合资格建筑师验证,才能从信托户口提取资金。这种做法类似于“实报实销”,确保资金不被挪作他用。

  买方保障方面,《一手销售条例》写明“如卖方于预计关键日期、或任何经延展日期或之前未能完成该发展项目,买方可以踢契。”踢契意味着买方可以单方面撤销合约,要求返还所有支付款项及相应利息,甚至获得赔偿。

  由上可知,发展商是在律师楼、建筑师、银行等多方监督下完成建楼流程,各方的权责范围清晰,购房者风险被降到最低。事实上,烂尾楼问题的症结不在于预售制,而在于购房者的权益保护。内地也有相关的监管制度,但因为落实不到位,成为了业主选择集体断供的诱因。

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